批量编造深圳房价上涨的谣言,到底有多容易?

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文/明哥在路上 青驿(图源:青驿网@浮云游子,版权所有)1在过去的一个月中,明哥在社交媒体和个人沟通群落中,时常看到沉寂了3年多的深圳房价如今恢复热情的文章。这些文章的标题,都是非常让人焦虑且感觉到惊悚的。比如:深圳土豪带口罩抢豪宅,有钱人的世界你不懂!光明区房价已上7万+,还有多少想象力?最高一套8000万,土豪排队抢房,竟然打起来了?3月深圳楼市暴涨380%!4月份还能继续吗?如果你在朋友圈中看到这样的文章,哪怕不看正文内容,光是看到标题,就容易血脉喷张,头脑发热了。如果你是一个有房者,会觉得虽然疫情让自己收入下降、有失业风险,结果房价凭空让你多了数十万资产,哪怕增值的资产从来没有落实过。如果你是一个无房者,会觉得被时代浪潮狠狠打了几个耳光,从而生出沮丧、懊恼,甚至反社会的情绪。然而,只要对我国房地产行业、自媒体行业有着最基本的了解,我们就能简单地发现:2020年春天深圳房价上涨的虚假消息,是地产开发商、地产自媒体联合编造的拙劣谣言。请跟随明哥的文字,一起来抽丝剥茧,洞察真相。2传播最广的2篇文章,来自于公众号《中国基金报》的记者之手。我们来看他对「招商蛇口太子湾·湾玺」三期公寓项目的报道。第一篇文章,写于刚刚复工解禁的3月7日。当时,深圳的大街上行人寥寥,商铺和任何户外、商业活动都未批准开放。在这家公众号的笔下,好像深圳的富豪们,脸上都写满了要公寓不要命的表情。很快,4月5日,该号又如法炮制了一篇充满了鸡血一样的文字标题:首先我们来看所宣传的公寓项目,到底是什么来头。事实上,该开发商的这批房源,都是2019年11月18日取的预售证,一共有225套公寓。根据深圳住建局主办的深圳市房地产信息平台上的公开数据,截至2020年1月底,项目才卖出去29套公寓。本来要敝帚自珍的开发商,以为2020年的3月份,会和2018年之前年份一样,会出现小阳春的行情,不管是当初去化不力拖到现在,还是奢望未来经济回暖,反正是对2020年春,抱有很大的期望的。结果人算不如天算。大型公共卫生事件,不仅打破了他们的奢望,反而将开发商的境遇,拖入了冰窟。于是,各种骚操作,上演了。3月7日,联合自媒体们预热,推出70套公寓。号称是2000万元起步。效果是:「当日售罄」。3月13日,联合自媒体们造势,推出14套公寓。号称是4200万元起步。效果是:「8秒售罄」。4月5日,联合自媒体们声嘶力竭喊叫,推出54套。号称是900万元起。效果是:「半天售罄,吸金约23亿元」。如果读者是个思维正常的人,一定会想,如果每次拿出一小部分公寓出来销售,次次都供小于求而售罄,那么傻子都知道,开发商一次定价,卖完最好。为什么还跟脱裤子放屁一样,增加这么无谓的营销费用、承担银行的贷款利息、降低资金的周转效率呢?好,我们就假设开发商宣称的3月7日、3月13日和4月5日所卖出的70套、14套、54套,都是真实成交数据,那3次开盘总共卖出了138套房,那剩下的58套公寓,到哪里去了?该自媒体的宣传软文中,不断强调销售效果的词语为:全部售罄、不接受退房、8秒售罄、火爆售罄。这不仅离事实相差十万八千里,更是来自于开发商自行制作好的销控表,真实性大打折扣。为了达到吸引流量关注的目的,他们无不在宣扬是土豪、富豪们在抢购。然而,越是如此炒作,越能显示出黑色幽默的感觉。因为常识告诉我们,富豪们能够在商海中发家,无论是智商还是情商,都是一流的。然而, 公寓户型的房子,在富豪们眼前,弊病将一览无遗。之前明哥写过一篇文章,专门揭露一线城市中,建立在商业用地、工业用地上的建筑物:公寓,和住宅相比,天大的弊病在哪里。2019-12-10:投资公寓时的坑,能让你亏到怀疑人生简而言之:公寓是无法享受学位的、40年到期后无法自动续期、交易时的税费占到了总价的三成。这就注定了公寓的投资者,是不可能脱手的。这样的广告文章,不仅无法达到为开发商促进销售的作用,反而大智若愚,让人生疑。3那我们要问,《中国基金报》公众号,是权威的自媒体吗?它的经营主体是《中国基金报》社有限公司。我们查阅了下其经营范围:发布各类广告(含外商来华广告);承办分类广告,等。作者的职业虽然是记者,然而其专业素养,离真正的记者基于事实和客观、中立的采访态度,相差甚远。但是,自媒体时代,是人人都可成为媒体的;那么任何内容,都带有了发布者强烈的个人感情色彩,甚至有可能收受了巨额广告费,在输送利益的。很快,4月9日,该楼盘的开发商自己站出来辟谣了 :不存在所谓的三次开盘现象、不存在售罄现象,也没有所谓的喝茶费等现象。唱得真是好双簧。不上奥斯卡领奖台,都可惜了。批量编造深圳房价上涨的虚假事实的自媒体,还有知名房产类自媒体《樱桃大房子》旗下的《樱桃看湾区》:这篇文章,秉承了该号一贯的优良传统,在拿不到任何官方的交易数据的情况下,根据中介口中的说辞、可随便编造的微信聊天记录、中介网站上可随意篡改的数据,来给一个常住人口只有60万的郊远,定下了每平米7万元的房价。很多人可能对深圳市光明区的具体位置,不熟悉。说句实话,如果不是看到这种惊悚标题的文章,明哥来深圳11年了,纵横了罗湖、福田、南山、宝安,也去龙华中心区踩盘过,但是愣是不知道光明区在哪里,因为距离传统的深圳市区概念,实在太遥远了。这种标题党的文章,成功地吸引了我的注意。明哥登录了云集了几乎所有小区的「家在深圳」网站,光明区的某个业主发的帖子,成功吸引了我的注意力:2020年3月中旬,他们才刚刚庆祝第一家肯德基快餐店入驻本区。在这个自媒体的眼中:一个没有集群产业、交通偏僻、常住人口只有60万的处女地,房价已经超过了北京四环、深圳福田区、日本东京、澳洲悉尼、加拿大温哥华、美国加州。那2020年春天,冒着单价7万去这个区域买房的自住者、投资者,是不是大脑短路了?在我们看来,不是买房者大脑短路了,而是这种吃地产行业饭的自媒体,长期存在、吸引流量、接收广告收入的基础,就是鼓吹房价上涨,如果房价没有上涨,也必须营造出房价上涨的虚假事实,来实现自己的商业目的。如果房价下跌了,他们的关注量少了,就吃不了这碗饭了。除了炒作房价数字、饥饿营销之外,他们常炒作的一个概念是:喝茶费。也就是说,提前渲染房子供不应求的假象,然后放出风声,怂恿购房者给中介人员缴纳数十万、上百万的「喝茶费」,以便获得提前卡位选房的资格。等到监管部门重拳出击以后,暂停了涉事楼盘的网签资格,他们又摆出一副受害者、无辜者的脸孔,说「喝茶费」是子虚乌有,是违法的费用。在这些喜欢夸大言辞,甚至不惜剑走偏锋的自媒体口中,时常挂着的一句话是:贫穷限制了我的想象力。这完全是给自己的脸上贴金了。更符合事实的一句话是:节操约束了你们编造谣言的能力。4深圳人,敢闯、敢试、敢干。任何新鲜事物,在深圳这块热土上,都不乏尝试的先行者。这也是深圳自从改革开放政策放开后,取得重大成就的原因。然而,地产行业,以及某些依附于地产行业的媒体人士,把深圳人敢闯敢试的经,给念歪了。他们依附于资本,为了商业利益,不惜通过各种惊悚的词语,捏造房价凭空上涨的幻象,炒作楼盘,制造社会焦虑。对于这种现象,深圳的监管层,从来都是洞若观火,目光如炬。2020年4月18日,深圳住房和建设局发布了文章,对目前深圳市房价上涨、部分小区炒作房价的新闻作出了回应:1. 二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价;2. 机构及个人恶意炒作房价;3. 部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论;4. 评估机构高评高贷;5. 黑中介违规经营。深圳市住建局同时表示,接下来三个月将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为,并将对二手房市场进行干预。所以,如果你在手机上,接收到了如此违背常识、贩卖焦虑、制造恐慌的文章,请你告诉自己,如果自己因此而焦虑了、恐慌了,准备掏空自己、父母和祖父一辈的六个钱包,那么,你就成功地被他们收割了。他们收割你的成本如此低廉,只需要花数万元,买通几个写公众号的自媒体,就能营造出一波又一波的舆情出来。5那么,你肯定有一个疑问,深圳的经济和房价,现状到底如何?(图源:青驿网@angalee,版权所有)在大型公共卫生事件出来之前的2019年,深圳的GDP,第三季度是6555.21亿元,而2018年第三季度是6521.31亿元。这就意味着该季度的名义GDP增速仅为0.52%。考虑到通货膨胀(CPI在3%),经过物价调整后的第三季度经济实际上已经出现了负增长。深圳市市场监督管理局发布的《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》显示,2019年上半年深圳注销企业及个体户同比大幅增长,1-6月份注销企业68427户,同比增长325.5%。深圳经济增速下滑过快,楼市泡沫及产业空心化,已经在2019年底引发公众的担忧。今年,大疫之下,全球经济加速衰退,全国第一季度的GDP,同比2019年又下降了6.8%。在2018年之前担当全国经济排头兵的深圳,受到的冲击最大,下行趋势最为明显。这是因为,深圳是外向型经济,海外的疫情大流行,对深圳的支柱产业——外贸、出口制造及国际物流冲击巨大。2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿,超过了当年的GDP总量,经济对外依存度达110.6%,远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。所以,我们不敢想象,深圳2020年的经济数据。我们可以从深圳市的写字楼的空置率,和租金,来对经济走向管中窥豹。深圳商用办公楼空置率持续上升,2019年达到30%。今年受大疫的冲击,空置率再创新高,经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至40%,之前被热炒的前海概念区,写字楼空置率接近70%。写字楼的租金,已经下跌了50%不止。毫无疑问,2014年至2016年的楼市狂欢,是无数购房者倾尽全力加杠杆带来的。首付东拼西凑、月供接近月薪的情况普遍存在。这种宁可承担超出自身经济实力的重压也要负债上车的原因,主要是出于对房价继续上涨的恐惧,也出于对自己未来收入必将上升的心理安慰。深圳房价在2016年前行情短期大涨深圳居民的贷款多于存款,住户存款1.381万亿,贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算,人均负债15万元;如果考虑到存款因素,深圳人均净负债4.4万元。而上海的情况与深圳相反,上海住户存款多于贷款,上海住户存款2.857万亿,住户贷款2.22万亿。其中,深圳住房贷款占大头,深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海住房贷款为1.33万亿,房贷占贷款的比重远低于深圳,只有60%。如果某个家庭的杠杆率超过了100%,代表负债已经超过了资产。如果房价继续下跌,居民可能事实上处于净负债的状态。目前深圳居民资金杠杆率是144%,仅次于厦门,在全国主要城市中排第二。而全国平均数是50%,深圳居民资金的杠杆,差不多是全国的三倍了。为何会这么高呢?因为,全国人民后来熟悉的首付分期、首付贷、零首付、一刀流、一压、二压,几乎所有的新概念,都是在深圳这个市场上所「发明」的。2020年春天的大型公共卫生事件,以外贸产业为经济主体的深圳人民,经受了国内抗疫和海外疫情蔓延的上下两个半场。之前寄希望于经济发展、收入提升来抵御房贷所带来压力的购房者,现在操心的是如何保住工作,如何让收入不再下滑。所以在看此文的读者朋友,请扪心自问,经历过2020年这个春节后,你们的工作和薪资,发生了何种巨变。2020年4月17日,我国季度GDP增速首度负增长的情势下,政治局会议通稿出炉,高层提出:“当前经济发展面临的挑战前所未有,必须充分估计困难、风险和不确定性。”但是,寄希望于高高的庙堂,会通过放松地产调控来刺激经济的人,希望又落空了,这次高级别会议再次申明了「房子是用来住的,不是用来炒的」定位,不动如山。所以,当我们在讨论房价时,面对不负责任的自媒体所鼓吹的房价个案时,我们要坚持这种思维:在个案面前,要相信大数据;在大数据面前,要相信逻辑;在奇迹面前,要相信常识。当下的房价:短期会面临大疫带来的内外冲击;中期面临经济下台阶、金融周期见顶的冲击;长期面临人口老龄化的冲击。所以,在短、中、长期都遭遇到无法避免的不利影响下,如果有人还告诉你房价在上涨,你应该反问对方一句:忽悠我可以,技巧不要这么拙劣,好吗?

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